上交所搭建投融对接平台 首发REITs 路演启动”

8 月 8 日，博时津开科工产业园 REIT 项目（简称“博时津开 REIT”）首次在线路演在上海证券交易所成功举行，近千名投资者参与了此次活动。此次路演拓宽了投资和融资对接渠道，丰富了公募 REIT 发起人、基金管理人与投资者的沟通交流方式，促进了 REIT 投资、融资互动和互信的市场生态建设，投资者反应积极。

产业园 REIT 业绩稳步修复，博时津开凸显投资价值

产业园 REIT 项目因其稳健运营和良好的可分配收益率持续受到投资者的青睐。从经营业绩来看，2024 年二季度，产业园板块收入环比增长 1.1%，可分配金额环比增长 7.97%，可见产业园区 REIT 具有业绩实现能力强和投资收益稳定可预期的特点。在宏观经济稳健复苏的背景下，随着新一轮租约生效，产业园板块整体或将进入一段相对平稳时期，经营波动有望收敛。

从二级市场表现来看，产业园 REITs 市场企稳回升，二季度产业园 REITs 项目平均上涨 1.28%，平均换手率 1.03%。随着国家“科技创新驱动发展”战略的实施推进，产业园将持续获得政府、产业资本及专业运营商等各方的青睐，成为园区资产良好的市场退出通道，市场扩容潜力仍然巨大。

博时津开 REIT 底层资产优势突出

博时津开 REIT 的底层资产包含数字产业园和厂房产业园两种类型，是中国首个混装资产的产业园区项目。相较于单一的产业园模式，博时津开 REIT 具有更强的抗周期能力和运营能力。作为招商局集团的一员，后续博时基金将充分发挥主动管理能力，利用集团在天津市产业与金融全业务链条布局，实现多产业协同和资源优化配置，激发资产活力。博时基金为津开项目配备了两位具有十年以上产业园区运营管理经验的运营基金经理，并将博时蛇口 REIT 的成熟运营经验与博时津开 REIT 进行融合导入，因地制宜地完善运营考核约束机制，降低管理损耗，提升 REITs 的运作效率和投资回报。

具体到该项目的预期现金流回报情况，根据招募说明书披露数据，2024 年和 2025 年预测的现金分派率可达 5.31% 和 5.41%，在利率下行期间凸显投资价值。

REITs 生态日臻完善

今年以来，REITs 市场整体企稳回升，年初至今中证 REITs 全收益指数上涨近 8.32%，近一月 REITs 平均换手率为 0.96%，二级市场行情逐步回暖。公募 REITs 扩容增类步伐也进入加速度。一方面，产品“上新”加速，年内上市的 REITs 产品数量（已发行上市 10 只，公告扩募 4 只）已远超去年全年；REITs 产品底层资产类型持续扩容，消费类基础设施、首单陆上风电项目等陆续上市。

除了产品上市节奏明显提速外，公募 REITs 的投资价值也得到投资者的高度认可。部分产品获资金热捧。例如，近期发行的华夏特变电工新能源 REIT 公众投资者配售比例仅为 0.223%，刷新公募 REITs 公众发售配售比例纪录。

公募REITs常态化申报持续进行，预计未来我国REITs市场规模将不断扩大，优质可投资资产的注入将满足投资者的资产配置需要。

近日，REITs实时指数正式发布，为后续发展REITs指数基金、ETF等衍生金融产品，引进增量资金奠定了基础，也表明公募REITs市场生态正在不断完善。

随着公募REITs二级市场情绪恢复，一级市场发行工作逐步常态化。未来，利率下行与“资产荒”的叠加环境中，公募REITs有望在大类资产配置中发挥积极作用，既可作为“固收+”策略的收益补充，又能在高股息策略中作为优质选择，公募REITs的价值投资属性将进一步凸显。