北京二环内明星地块底价触顶 落槌掀起楼市波澜

北京土地拍卖继续采用摇号方式。7月3日，北京成功出让3块住宅用地，总成交金额约44.7亿元。其中，东城区金鱼池地块成交价为3.375亿元，溢价率触顶25%，并进入摇号程序，最终由河北鑫界公司竞得。据悉，这也是河北鑫界首次在北京摘得住宅用地。

北京东城区金鱼池地块备受关注，一方面是由于该区域长时间未有新增住宅用地供应，上一宗住宅用地成交于2017年6月，即永定府地块。东城区金鱼池地块突破了此前北京土地拍卖15%的溢价率限制，将溢价率提高至25%，并采用阶梯定价方式。

三环内罕见小型住宅地块

根据出让文件，东城区金鱼池地块占地面积约3027.63平方米，地上建筑面积5550平方米，用地性质为F2公建混合住宅用地，其中住宅建筑面积约1700平方米，商业建筑面积约3850平方米，开发商须自持20年。

经过31轮激烈的竞价，该地块触及3.375亿元价格上限，触发摇号程序，最终由河北鑫界公司摇号竞得。

北京链家研究院分析师岳微表示：“从位置来看，该地块地理位置优越且稀缺，位于二环东南内，距离天安门约2公里，距离天坛公园仅350米。”该地块周边有地铁7号线桥湾站和8号线珠市口站，南邻天坛公园和学校，汇集了首都核心功能区的交通、教育和生态资源。北京商报记者注意到，像金鱼池地块这样位于北京市核心区、交通便利且环绕天坛的住宅项目，需要追溯到2003年由北京金隅嘉业房地产开发建设的“天坛公馆”。

除了令人艳羡的地理位置，金鱼池地块的占地面积也是近年来北京市区最小的。

在二环内、天坛公园北侧附近的地铁7号线桥湾站，东城区金鱼池地块确实处在核心位置。但该地块本身可供开发的面积并不大，建筑规模仅为5550平方米，且为F2公建混合住宅用地，未来推出的住宅产品不会太多。东城区金鱼池地块也是近年来北京三环内罕见的小型住宅项目。

东城区多年来未有新增住宅用地供应，上一宗住宅用地成交于2017年6月，即永定府地块。如今，这种小型地块成交，竞得企业也并非知名房企，未来将推出什么样的产品，还需要进一步观望。

溢价率触顶

除了地块本身的面积小之外，东城区金鱼池地块还突破了此前北京土地拍卖15%的溢价率限制，最高可达25%。出让文件显示，该地块起拍价为2.7亿元，土地合理上限价格约为3.38亿元，当竞价达到土地合理上限价格时，不再接受更高报价，转为现场摇号方式确定竞得人。

随着地块溢价率的上升，该地块的销售指导价也进行了相应的调整，最高可达每平方米15.1万元。据了解，该地块未来商品住房预售指导价分为三档：当溢价率在15%以内时，预售指导价为每平方米13.9万元；当溢价率在15%到20%之间时，预售指导价为每平方米14.3万元；当溢价率超过20%时，预售指导价为每平方米15.1万元。这三档指导价的具体价格都允许在8%的范围内上下浮动。

中指研究院土地市场研究负责人张凯指出，东城金鱼池地块是北京自2021年第二批次集中供地以来，首个溢价率突破15%上限，达到最高25%的地块。销售指导价也根据不同的溢价率实行阶梯定价方式，这更好地实现了土地价值的最大化。

根据贝壳找房的数据，金鱼池地块周边小区，如前门前、金鱼池西区、金鱼池东区等小区，二手房挂牌价格在每平方米8万到11万元之间。而位于二环外的北京城建·天坛府、永定樾等新建住宅，在安居客官网上显示的售价为每平方米13.9万元。

对于金鱼池地块未来市场表现，合硕机构首席分析师郭毅认为，该地块位于核心区，其指导价高于周边新建房销售价格1万元/平方米。但相比中信国安府、中信城五期每平方米15.1万元的销售指导价，还有一定的上涨空间，因此从住宅去化的角度来看，应该不会遇到太大的困难。

多措并举，为市场注入新动力。一方面，增加优质地块供应，降低房贷利率、下调首付门槛，这些举措都将进一步激发市场需求。业内人士认为，通过优化和调整土地供应计划，增加优质地块的供应，不仅可以吸引更多房企参与竞拍，还能激发市场活力。在房地产行业去库存的背景下，一些“压箱底”的优质地块将会陆续进入市场。

从北京发布的2024年度第二轮拟供应商品住宅用地清单中可以看出，23宗地块中，超过八成位于轨道站点周边等交通便利、配套成熟的地区。区位优势叠加政策利好，有效推动了房地产市场的复苏。

诸葛数据研究中心高级分析师关荣雪指出，在行业整体信心不足的情况下，当前土拍市场不时出现高溢价地块，这为市场注入了新的动力，也激发了更多房企的拿地热情，成为市场复苏过程中的一个个亮点。虽然房企资金压力尚未完全缓解，拿地仍以谨慎为主，但在核心一二线城市，优质地块仍然受到热捧。

对此，岳微也表示认同，土拍规则的调整和阶梯式定价规则，有助于实现土地价值最大化，也为开发企业打造“好房子”提供了支持。