突围后的明天：龙湖经营之道解锁时代密钥

房地产行业已迈入“后开发时代”。万通集团创始人冯仑表示，过去以高地价、高周转、高房价、高杠杆为核心的模式已结束，房地产进入新的“后开发时代”。

对于“后开发时代”，房企的发展方向是什么？冯仑认为，房企竞争不再局限于住宅市场的成本、规模和速度，而是转向办公、商业、酒店度假、教育研发、物流仓储、医疗健康、公共物业等其他房地产领域。

在“后开发时代”，房企的竞争力、商业模式会更注重运营、资产管理和服务，这些领域为房企提供了创新和创业机遇。

目前，开发与经营并举成为房企新发展模式。中指研究院报告显示，房地产企业探索新模式，普遍采用“开发+经营”模式，即“住宅开发/重资产+X”，其中X代表运营与服务类业务，包括购物中心、写字楼、酒店、长租公寓、代建、装饰、展览、康养等。

房企构建新发展模式已见成效，经营性业务业绩增速快于开发业务，重要性日益凸显。2018年至2023年，中海地产、华润置地、龙湖集团等典型房企的经营性业务年复合增长率达21.0%，比开发业务高出6.4个百分点。

较高的增速也使经营业务在企业营收中的占比上升。2018年至2023年，典型房企经营业务毛利占比从8.9%增长至26.5%。

经营性业务正在成为房企的利润来源。华润置地2023年财报显示，其经常性业务净利润同比增长47.6%，利润贡献率同比提升10.4个百分点至34.4%。

龙湖集团作为民营房企代表，经营性业务已成其主要利润来源。2023年财报显示，龙湖集团经营性利润占比超60%。其2023年业绩会上表示，商业运营和长租公寓两个业务板块的经营性现金流为正，无需集团资金支持，可通过自身经营现金流推动增长。

今年上半年，龙湖集团经营性业务继续保持稳健增长。据最新业绩公告，1-6月，龙湖经营性收入约139.4亿元，同比增长7.6%，其中运营业务营收达70.7亿元，同比增长4.3%；服务业务营收为68.7亿元，同比增长11.1%。

随着增长，经营业务在龙湖集团的地位提升。2024年上半年，龙湖经营性业务收入与地产销售收入比例为25.6%，明显高于2023年上半年的13%。

龙湖集团将业务分为地产开发、商业投资、资产管理、物业管理、智慧营造五大航道，其中，商业投资是运营业务板块的重要组成。

从2000年在重庆起步以来，龙湖集团凭借“天街”和“星悦荟”两大商业品牌，稳步拓展全国高等级城市布局。截至今年5月底，龙湖商业整体出租率达到95.9%。截至6月30日，龙湖商业运营商场已达91家。

今年，龙湖集团新开14家商场，使商场总数超过100家，正式进入“百MALL时代”。2021年，龙湖集团启动轻资产业务，采用轻重并举的发展模式，全面布局商业项目。截至目前，龙湖集团已累计获取30多个轻资产项目。

上半年，龙湖集团的成都东安湖天街、南京雨山天街、重庆云领天街等三个项目相继开业。其中，成都东安湖天街项目商业规模近14万平方米，依靠龙湖集团出色的运营能力，该项目招商率达到100%，开业率达到99%。

发布资产管理品牌逍遥洲资管，覆盖全年龄用户场景。

在龙湖集团内部，长租公寓领域是另一条重资产投入领域。2016年，龙湖集团推出长租公寓品牌冠寓。2023年，冠寓进入4.0时代。据介绍，冠寓4.0基于前三代产品的理念，保留其精工品质和强大的收纳能力等优点。在公共社交空间、装修美学和室内生活场景方面做了精细的优化，以“好产品”、“好服务”创造“家外之家的居住场景”。

截至2023年末，冠寓已在全国一二线城市累计开业超过12万间，管理规模近16万间，冠寓累计开业房源规模位居行业前列。根据克而瑞2023年住房租赁企业开业规模榜单，冠寓排名第二。

目前，冠寓的出租率已超过95%。杭州九堡新开业的丰收湖店，是一家规模为1700间的大型长租公寓社区，开业半年出租率已达95%。

龙湖积极响应保障性住房建设，以更好地满足市场和用户多元需求为出发点，截至2023年末，龙湖冠寓已累计有超100个保障性租赁住房项目，开业房间近5万间，为保障性住房建设贡献了宝贵力量。

今年4月，基于长期运营冠寓的经验，以及其他丰富的空间运营经验，龙湖集团发布全新资产管理品牌“逍遥洲资管”。原长租公寓航道升级为资产管理航道。

“逍遥洲资管”品牌定位为“全周期全业态资产管理运营商”，涵盖六大业务，除长租公寓“冠寓”外，还包含活力街区“欢肆”、服务式公寓“霞菲公馆”、产业办公“蓝海引擎”、妇儿医院“佑佑宝贝”及颐年公寓“椿山万树”。

通过推出全新品牌，龙湖集团希望满足更多不同类型用户的需求。“欢肆”由品质公寓和街区式商业混合而成，年内首个项目将在合肥开业，以温馨居所、丰富美食、多元体验以及同好圈层打造全新生活体验。霞菲公馆目前已在杭州、上海开业运营，以都市精奢生活体验提供商务差旅的新居住选择。

蓝海引擎致力于打造焕新办公空间，提供高效智慧的工作环境。妇儿医院佑佑宝贝及颐年公寓椿山万树，则是满足“一小一老”日益增长的医疗和养老需求。

物业和代建业务位居行业第一梯队，合作项目逐年递增。在地产后开发时代，物业管理是少数能保持稳定现金流的业务之一。

2022 年以来，随着房地产行业告别高增长时代，行业逐渐迈入平稳的高质量发展阶段。2023 年，企业规模增长愈发依赖自身获客能力，而头部房企凭借规模效应、资源优势、品牌竞争力等，占据着领先地位。

根据克而瑞发布的榜单，龙湖智创生活排名行业第一梯队，位列第 8。2023 年，龙湖智创生活实现收入总额 102.8 亿元，毛利率达 30.6%，物业在管面积达 3.6 亿平方米。

截至 2023 年末，龙湖智创生活物业管理业务涵盖 13 类业态，如住宅、商业、写字楼、产业园、企业总部、城市服务、医院、公建场馆、学校、交通场站、养老、文旅、酒店及长租公寓。其中，住宅业态在管面积占 72%，非住业态面积占比 28%。

在物业管理方面，龙湖集团拥有丰富的经验和优异的口碑，业主满意度连续 15 年超过 90%。龙湖在过去 12 年中每年按时启动善居计划，累计投入数亿元。通过日常维护保养，让社区时刻焕发新生，同时通过深度了解用户需求和生活习惯，营造更加亲切和谐的社区氛围。

龙湖智创生活依托业主需求，积极拓展社区增值服务及新零售。通过线上线下活动、直播、社群等多种渠道，为龙湖业主打造居家、旅游、家政和零售等专属服务。2024 年，龙湖智创生活举办的珑运会累计吸引超过 45 万人次参与。

2024 年上半年，龙湖智创生活荣获“2024 中国园区物业服务力 TOP20 企业”、“2024 中国物业服务智慧服务样本标杆企业”、“2024 中国物业服务办公物业服务样本标杆企业”等奖项。

在保持住宅物业服务高质量的龙湖智创生活将业务拓展至办公空间、公共空间等领域。2024 年，龙湖智创生活服务已延伸至华为、京东、小米、蚂蚁、阿里旗下办公空间、网易游戏等企业一线场景。龙湖智创生活继为大连国际机场、大连南北站、哈尔滨客运段等大型交通枢纽提供专业物业服务后，持续拓展交通领域物业服务项目，为上海虹桥机场及其场区提供配套服务。

在房地产开发行业尚未回暖的情况下，除了物业管理能为房企提供稳定现金流外，轻资产的代建业务也逐渐受到各家房企重视。

代建业务具备“高盈利、低杠杆、逆周期”等优势。相关数据显示，2023 年代建新签规模同比增速超 50%，超过 90 家房企已涉足代建领域。2024 年一季度，TOP20 代建企业新增签约面积 3464 万平方米，是 2023 年全年新增签约面积的 29%。

2022 年，龙湖集团推出龙湖龙智造品牌。在 2023 年业绩会上，龙湖集团表示，龙湖龙智造合同金额约 40 亿元，该业务成立第一年即进入行业前五。

2024 年上半年，龙湖龙智造持续聚焦大客户战略，深耕核心一、二线城市，新增代建类项目 26 个，总建筑面积 432 万平方米，已累计获取代建类项目超 110 个，总建筑面积超 2100 万平方米。